Cómo elegir una inmobiliaria para vender un piso en Córdoba
Elegir quién va a vender tu vivienda no debería hacerse únicamente por:
quién te promete el precio más alto
o
quién cobra menos honorarios.
Una buena inmobiliaria debería ayudarte a responder preguntas mucho más importantes:
¿Cuánto vale realmente mi vivienda?
¿Cómo se va a presentar?
¿Cómo se va a promocionar?
¿Quién filtrará a los compradores?
¿Qué ocurre si aparece una hipoteca, una carga o un problema documental?
¿Quién me acompañará hasta notaría?
Por eso, antes de firmar un encargo de venta, yo revisaría al menos estos puntos.
La primera señal de profesionalidad aparece en la valoración.
Desconfía de una cifra basada únicamente en:
“En esta zona los pisos están a 2.000 €/m².”
Una valoración debería analizar:
zona;
calle;
superficie;
planta;
ascensor;
estado;
terraza;
garaje;
distribución;
edificio;
competencia actual;
demanda;
viviendas realmente comparables.
Y sobre todo:
debería poder explicarte por qué propone ese precio.
Una inmobiliaria no debería conseguir un encargo prometiendo simplemente el valor más alto.
Imagina que tres profesionales te dicen:
210.000 €
215.000 €
245.000 €
Es tentador elegir al tercero.
Pero la pregunta debería ser:
¿qué datos justifican esos 245.000 €?
Si el precio está claramente fuera de mercado, el resultado puede ser:
menos contactos;
más meses publicado;
sucesivas bajadas;
desgaste comercial;
y pérdida de oportunidades en las primeras semanas.
No basta con publicar unas fotografías rápidas.
Pregunta qué incluye el plan comercial:
fotografía profesional;
vídeo;
plano;
realidad virtual, cuando aporte valor;
descripción;
preparación de la vivienda;
publicidad digital;
portales inmobiliarios;
difusión entre profesionales.
La vivienda compite por la atención del comprador.
La presentación importa.
No se trata únicamente de:
“¿En cuántos portales vais a publicar?”
También importa:
cómo se publica.
Una vivienda anunciada por muchas agencias con:
precios diferentes;
metros distintos;
fotografías distintas;
textos contradictorios;
puede generar desconfianza.
Por eso conviene preguntar quién controlará:
precio;
información;
fotografías;
cambios;
estrategia.
Este punto me parece especialmente importante.
El propietario puede pensar:
“Si firmo una exclusiva, solo esa inmobiliaria podrá encontrar comprador.”
No necesariamente.
Existe otra forma de trabajar:
la exclusiva compartida.
En este sistema:
el vendedor tiene un único interlocutor
pero
otros profesionales pueden aportar compradores.
La idea es mantener una estrategia coordinada sin cerrar la puerta a la colaboración.
Una frase que resume bien este modelo es:
“Un único interlocutor para el vendedor. Todos los profesionales pueden aportar al comprador.”
Una buena estrategia no debería buscar solamente:
muchas visitas.
Debería intentar conseguir:
visitas útiles.
Antes de enseñar una vivienda conviene conocer, cuando sea posible:
presupuesto;
necesidad de financiación;
fondos propios;
plazos;
si depende de vender otra vivienda;
nivel real de interés.
Esto ahorra tiempo al propietario y ayuda a concentrarse en compradores con posibilidades razonables de cerrar.
Este punto puede marcar una gran diferencia.
Aceptar una oferta de un comprador que necesita financiación sin estudiar mínimamente su situación puede generar problemas más adelante.
Por eso conviene preguntar:
¿La inmobiliaria sabe analizar la viabilidad financiera inicial del comprador?
En mi caso, además de mi actividad inmobiliaria, estoy inscrito en el Registro de Entidades del Banco de España como Intermediario de Crédito Inmobiliario, Código BE E816, nombre comercial PEPE GÓMEZ.
Esto me permite analizar previamente aspectos como:
ingresos;
ahorro;
endeudamiento;
fondos propios;
importe de financiación;
esfuerzo financiero;
viabilidad inicial de la operación.
Eso no garantiza la concesión de la hipoteca.
La decisión final corresponde siempre a la entidad financiera.
Pero sí ayuda a reducir el riesgo de perder semanas con operaciones poco viables.
Antes de vender deberían revisar, entre otras cuestiones:
escritura;
nota simple;
IBI;
comunidad;
certificado energético;
hipoteca;
cargas;
herencia, si existe;
diferencias entre Registro y Catastro.
Una inmobiliaria debería detectar los problemas antes de que lo haga el comprador o su banco.
Porque publicar una vivienda sin conocer su situación documental puede terminar complicando unas arras o una firma en notaría.
El propietario debería saber aproximadamente:
cuánto le quedará después de vender.
Por eso el profesional debería ayudarte a identificar:
plusvalía municipal;
posible IRPF;
hipoteca pendiente;
cancelación registral;
IBI;
comunidad;
honorarios;
otros gastos de la operación.
No necesariamente tiene que hacer funciones de asesor fiscal, pero sí debería detectar qué conceptos deben analizarse y cuándo conviene acudir a un especialista.
Una oferta no es solamente:
un precio.
También incluye:
financiación;
solvencia;
plazo;
condiciones;
cantidad de arras;
fecha de notaría;
posibles contingencias.
Por ejemplo:
Oferta A: 240.000 € con financiación muy incierta
Oferta B: 236.000 € con comprador cualificado y financiación estudiada
La primera no es necesariamente mejor.
Por eso el profesional debería ayudarte a valorar la calidad completa de la oferta.
Las arras generan obligaciones.
Y no todas son iguales:
confirmatorias;
penales;
penitenciales.
Si el comprador necesita hipoteca, además puede ser necesario incorporar una condición de financiación correctamente redactada.
Por eso deberías preguntar:
¿Quién prepara el contrato?
¿Qué tipo de arras se utilizarán?
¿Qué ocurre si el comprador no obtiene financiación?
¿Qué obligaciones asumo como vendedor?
Un contrato de arras no debería improvisarse.
Algunas personas piensan que el trabajo inmobiliario termina cuando aparece comprador.
En realidad, todavía quedan pasos importantes:
oferta → arras → financiación → documentación → notaría → registro
Una inmobiliaria debería acompañar y coordinar la operación hasta el final.
Especialmente cuando existen:
hipotecas;
cargas;
herencias;
varios propietarios;
financiación del comprador.
Pregunta:
¿Cada cuánto recibiré información?
¿Quién será mi contacto?
¿Cómo sabré qué opinan los compradores?
¿Me informarán de visitas y ofertas?
Tener un único interlocutor ayuda mucho.
El propietario no debería tener que llamar constantemente para preguntar:
“¿Qué está pasando con mi vivienda?”
Los honorarios importan, pero no deberían analizarse de forma aislada.
Pregunta qué incluyen.
Dos servicios con precios diferentes pueden no ofrecer lo mismo.
Por ejemplo:
Servicio A
publicar;
enseñar;
recibir ofertas.
Servicio B
valoración;
fotografía;
vídeo;
marketing;
colaboración;
filtrado financiero;
documentación;
negociación;
coordinación hipotecaria;
acompañamiento hasta notaría.
Comparar solamente el porcentaje de honorarios puede resultar engañoso.
La pregunta correcta es:
¿qué servicio estoy contratando y qué valor aporta a mi operación?
Yo prestaría atención si escuchara frases como:
“Tu piso vale lo que tú quieras.”
“Seguro que lo vendemos en dos semanas.”
“No hace falta revisar nada hasta que aparezca comprador.”
“Cuantas más agencias lo anuncien, mejor.”
“La financiación ya la verá el banco.”
“Firma aquí y luego te explico.”
Un buen profesional debería ayudarte a entender la operación, no simplemente conseguir una firma.
Antes de entregar mi vivienda a una inmobiliaria preguntaría:
¿Cómo habéis calculado el precio?
¿Qué estrategia de marketing utilizaréis?
¿Colaboráis con otros profesionales?
¿Quién será mi interlocutor?
¿Cómo filtráis compradores?
¿Cómo analizáis la financiación?
¿Qué documentación revisaréis?
¿Cómo gestionaréis las ofertas y las arras?
¿Qué seguimiento recibiré?
¿Qué incluyen exactamente vuestros honorarios?
Las respuestas dicen mucho más que cualquier anuncio publicitario.
Una vivienda suele representar una parte importante del patrimonio de una familia.
Por eso el profesional que la venda debería saber coordinar:
mercado + marketing + documentación + compradores + financiación + negociación + notaría.
No necesitas simplemente a alguien que publique tu piso.
Necesitas a alguien que pueda ayudarte a llevar la operación desde:
“quiero vender”
hasta
“hemos firmado correctamente”.
Antes de decidir, compara:
precio propuesto + estrategia + colaboración + cualificación de compradores + documentación + seguimiento.
Si quieres conocer cómo plantearía la venta de tu vivienda, podemos realizar primero un análisis de la propiedad y de la estrategia comercial.
No necesariamente. Lo importante es que pueda justificar el precio con datos de mercado y viviendas comparables.
No siempre. Una comercialización descoordinada puede generar anuncios distintos y confusión. La colaboración profesional también puede realizarse mediante una exclusiva compartida.
Valoración, marketing, gestión de compradores, negociación, revisión documental y coordinación de la operación son algunos de los elementos que conviene analizar.
Cuando la compra depende de una hipoteca, conocer previamente la viabilidad financiera puede ayudar a reducir el riesgo de fracaso de la operación.
No necesariamente. Conviene comparar el alcance completo del servicio y no únicamente el porcentaje.
Ambas cosas deben equilibrarse. Como hemos explicado anteriormente:
“Vender rápido no significa vender barato. Significa preparar bien la operación desde el principio.”
Este contenido tiene carácter informativo. La elección de un profesional inmobiliario debe realizarse según las necesidades del propietario, el servicio ofrecido, las condiciones contractuales y las características concretas de la vivienda.
Pepe Gomez es Agente Inmobiliario e Intermediario de Crédito Inmobiliario (Código BE: E816) en Córdoba (España). En sus años en el sector, Pepe Gómez ha desarrollado estrategias comerciales para promover la compra y venta de inmuebles.Si deseas vender tu casa, Pepe Gómez te ayudará a promocionarla con avanzadas herramientas y técnicas de marketing inmobiliario. Y, si lo que deseas es comprar, no descansará hasta encontrar la casa de tus sueños que encaje con tu presupuesto. Le ayudamos a conseguir el préstamo hipotecario necesario.
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