Heredar una vivienda y venderla posteriormente es una situación bastante frecuente.
Pero una vivienda heredada no debería ponerse en venta sin comprobar antes una serie de cuestiones:
¿Quiénes son realmente los herederos?
¿Está la herencia aceptada?
¿Se han liquidado los impuestos?
¿Existen cargas?
¿Todos quieren vender?
¿Qué impuestos aparecerán cuando se venda?
Resolver estas preguntas al principio puede evitar muchos problemas cuando aparezca un comprador.
Antes de vender necesitamos saber quién tiene derecho sobre la vivienda.
Dependiendo de la sucesión, habrá que revisar documentación como:
Certificado de defunción.
Certificado de últimas voluntades.
Testamento.
Declaración de herederos si no existe testamento.
Escrituras anteriores de la vivienda.
Si existen varios herederos, también debemos conocer qué porcentaje o derecho corresponde a cada uno.
Porque para vender no basta con que uno diga:
“Somos tres hermanos y todos estamos de acuerdo.”
Hay que tener correctamente determinada la titularidad y preparar jurídicamente la transmisión.
La aceptación y adjudicación de herencia permite concretar qué bienes recibe cada heredero.
En una herencia con una vivienda pueden existir situaciones diferentes:
Un único heredero.
Varios herederos propietarios por porcentajes.
Un heredero con pleno dominio.
Nuda propiedad y usufructo.
Cónyuge viudo con determinados derechos.
Legatarios.
Cada situación necesita una revisión específica.
En muchas operaciones, la documentación sucesoria y la compraventa pueden coordinarse, pero antes de comprometer la venta hay que asegurarse de que existe un título suficiente y de que la operación puede formalizarse correctamente.
Un error frecuente es pensar que el heredero adquiere fiscalmente la vivienda el día en que firma meses después la escritura de aceptación de herencia.
Con carácter general, en las adquisiciones por causa de muerte, el Impuesto sobre Sucesiones se devenga en la fecha del fallecimiento. La Ley del Impuesto sobre Sucesiones establece expresamente esta regla.
Esa fecha también resulta fundamental para otros cálculos posteriores.
Por eso conviene conservar perfectamente:
fecha de adquisición del fallecido → fecha de fallecimiento → fecha posterior de venta.
Antes de vender hay que revisar la situación del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
En inmuebles, la normativa utiliza como referencia fiscal el valor establecido conforme a las reglas del impuesto; actualmente, cuando existe valor de referencia catastral, este tiene especial importancia para determinar la base imponible, salvo los supuestos previstos legalmente.
Ese valor será importante también cuando posteriormente analicemos la ganancia patrimonial en IRPF.
Por eso recomiendo conservar:
Autoliquidaciones.
Modelos presentados.
Valores declarados.
Justificantes de pago.
Gastos asociados a la herencia.
Además del Impuesto sobre Sucesiones, puede aparecer la plusvalía municipal o IIVTNU.
En Córdoba, el Ayuntamiento contempla expresamente las transmisiones por herencia y permite tramitar incluso herencias todavía no aceptadas o adjudicadas aportando la documentación sucesoria correspondiente.
Esta es la que en nuestros artículos anteriores hemos denominado:
primera plusvalía.
De forma simplificada:
adquisición por el fallecido → fallecimiento
Ese es el periodo que corresponde a la transmisión hereditaria.
Sí, pueden existir beneficios fiscales cuando se cumplen determinados requisitos.
Por ejemplo, la normativa municipal de Córdoba ha contemplado una bonificación del 95% en determinados supuestos de transmisión mortis causa de la vivienda habitual del causante a favor de determinados familiares, sujeta al cumplimiento de los requisitos de la ordenanza correspondiente.
Por eso una vivienda heredada no debería analizarse aplicando automáticamente una cifra de plusvalía.
Hay que comprobar:
parentesco;
vivienda transmitida;
residencia habitual del causante;
documentación;
plazo;
y normativa vigente en ese momento.
Este es uno de los problemas prácticos más habituales.
Imaginemos una vivienda heredada por tres hermanos.
Dos quieren vender.
Uno no.
La operación ya no es igual.
Antes de poner la vivienda en el mercado conviene asegurarse de que todas las personas cuya intervención sea necesaria están realmente de acuerdo con la venta y sus condiciones.
Esto afecta a:
precio;
negociación;
firma de arras;
fecha de notaría;
reparto del dinero.
Publicar una vivienda sin haber resuelto previamente este punto puede hacer perder tiempo tanto al propietario como al comprador.
Una vez revisada la sucesión, debemos comprobar la situación registral de la vivienda.
La nota simple puede revelar:
Hipotecas.
Embargos.
Usufructos.
Cargas antiguas.
Titularidades anteriores.
Diferencias en la descripción.
Una vivienda heredada puede tener, por ejemplo, una hipoteca que el fallecido terminó de pagar hace años pero que nunca se canceló registralmente.
Por eso volvemos a una regla que estamos utilizando en toda esta serie:
antes de buscar comprador, hay que conocer documentalmente qué estamos vendiendo.
También puede venderse.
Habrá que determinar:
deuda pendiente;
entidad acreedora;
situación del préstamo;
cómo se cancelará;
y qué cantidad quedará finalmente para los herederos.
Si existe financiación pendiente, podemos aplicar el mismo proceso que explicamos en nuestro artículo sobre vender una vivienda hipotecada:
certificado de deuda → cancelación económica → cancelación registral.
Este es un concepto que muchos herederos desconocen.
La herencia puede haber generado una primera plusvalía municipal.
Pero si posteriormente se vende la vivienda, se produce una nueva transmisión.
Entonces puede aparecer una segunda plusvalía:
fallecimiento → posterior venta por los herederos
La fecha de la escritura de aceptación de herencia no sustituye, con carácter general, a la fecha del fallecimiento como punto inicial de ese nuevo periodo.
Por eso una vivienda puede generar:
Primera plusvalía: transmisión del fallecido a los herederos.
Segunda plusvalía: transmisión de los herederos al comprador.
El Ayuntamiento de Córdoba dispone de autoliquidación específica para este impuesto y contempla también supuestos de no sujeción cuando no existe incremento de valor.
Cuando los herederos venden, también puede aparecer una ganancia o pérdida patrimonial en IRPF.
Aquí aparece otra diferencia importante.
No se calcula normalmente comparando el precio de venta actual con lo que pagó el fallecido décadas atrás.
El heredero parte del valor fiscal de adquisición correspondiente a la herencia, conforme a las reglas fiscales aplicables.
Imaginemos:
Valor de adquisición en la herencia: 180.000 €
Posterior venta: 200.000 €
La ganancia patrimonial del heredero se estudiará partiendo de esos valores y teniendo además en cuenta los gastos y tributos que fiscalmente procedan.
Por eso es fundamental conservar toda la documentación de la herencia.
Imaginemos:
2000: el padre compra una vivienda en Córdoba.
2025: fallece.
2025: sus tres hijos tramitan la herencia.
2026: deciden vender.
Antes de comercializarla deberíamos revisar:
Testamento o declaración de herederos.
Adjudicación.
Impuesto sobre Sucesiones.
Primera plusvalía municipal.
Escritura.
Nota simple.
Catastro.
IBI.
Comunidad.
Certificado energético.
Posibles cargas.
Acuerdo de los tres propietarios.
Precio de mercado.
Segunda plusvalía municipal.
Posible IRPF.
Resultado neto para cada heredero.
Así evitamos empezar por el final.
El dinero de la venta deberá distribuirse conforme a la titularidad y derechos que correspondan a cada uno.
Pero antes pueden existir cantidades que deban atenderse:
Hipoteca.
Cargas.
Gastos de cancelación.
Honorarios.
Plusvalía.
Otros gastos de la operación.
Por eso conviene calcular previamente:
precio de venta – deudas – gastos – impuestos = resultado neto estimado
Y después analizar qué corresponde a cada titular.
Este es probablemente el consejo más importante.
Una vivienda heredada puede recibir una buena oferta muy rápido.
Pero si entonces descubrimos que:
falta documentación;
uno de los herederos no está disponible;
hay una hipoteca antigua;
falta liquidar un impuesto;
existe un usufructo;
o la vivienda no está preparada registralmente,
podemos poner en peligro la operación.
Mi método sería al contrario:
primero documentación → después valoración → después comercialización → después comprador.
Antes de publicarla podemos revisar:
quién debe intervenir;
situación de la herencia;
documentación;
cargas;
valor de mercado;
impuestos previsibles;
y resultado neto estimado.
El objetivo es que cuando aparezca un comprador cualificado podamos avanzar con seguridad hacia arras y notaría.
Sí, siempre que la situación sucesoria, documental y jurídica permita formalizar correctamente la transmisión.
Cuando todos son titulares de la vivienda y se pretende vender el inmueble completo, deben intervenir quienes sean necesarios conforme a sus respectivos derechos.
Sí. Puede existir una primera transmisión por la herencia y una segunda cuando los herederos venden posteriormente.
Con carácter general, desde el fallecimiento hasta la posterior transmisión realizada por los herederos.
Puede generar una ganancia o pérdida patrimonial, que deberá calcularse conforme al valor de adquisición heredado y al posterior valor de transmisión.
Sí. Habrá que coordinar la deuda pendiente y su cancelación económica y registral.
Este contenido tiene carácter informativo y no sustituye asesoramiento jurídico o fiscal individualizado. Las herencias pueden presentar situaciones muy diferentes según el testamento, parentesco, titularidad, usufructos, cargas, valores declarados y normativa aplicable.
Pepe Gomez es Agente Inmobiliario e Intermediario de Crédito Inmobiliario (Código BE: E816) en Córdoba (España). En sus años en el sector, Pepe Gómez ha desarrollado estrategias comerciales para promover la compra y venta de inmuebles.Si deseas vender tu casa, Pepe Gómez te ayudará a promocionarla con avanzadas herramientas y técnicas de marketing inmobiliario. Y, si lo que deseas es comprar, no descansará hasta encontrar la casa de tus sueños que encaje con tu presupuesto. Le ayudamos a conseguir el préstamo hipotecario necesario.
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