Contrato de arras: qué debe saber un vendedor antes de firmar
Pepe Gomez
Última actualización: 2026-09-03
Pepe Gomez
Última actualización: 2026-09-03
Cuando un propietario recibe una oferta por su vivienda suele pensar:
“Si el comprador entrega una señal, la operación ya está prácticamente hecha.”
Pero no siempre es así.
El contrato de arras es uno de los momentos más importantes de una compraventa porque puede establecer:
el precio definitivo;
los plazos;
las obligaciones de comprador y vendedor;
qué ocurre si alguien incumple;
qué sucede si el comprador necesita hipoteca;
y las consecuencias económicas si finalmente no se firma en notaría.
Por eso mi recomendación es sencilla:
no firmar unas arras sin saber exactamente qué tipo de arras son y qué obligaciones estamos asumiendo.
En el Derecho civil español se suelen distinguir tres grandes tipos:
arras confirmatorias
arras penales
arras penitenciales
Y aunque en una conversación cotidiana todas puedan llamarse simplemente “señal”, jurídicamente sus efectos pueden ser muy distintos.
Las arras confirmatorias sirven principalmente para confirmar que existe un acuerdo y suelen funcionar como anticipo del precio.
Es decir, comprador y vendedor ya han celebrado un contrato vinculante y la cantidad entregada forma parte del precio final.
No otorgan por sí mismas un derecho libre a decir:
“Ya no quiero comprar; pierdo la señal y listo.”
o
“Ya no quiero vender; devuelvo el doble y se acabó.”
Si una parte incumple, pueden entrar en juego las reglas generales sobre cumplimiento o resolución contractual y, en su caso, daños y perjuicios.
Por eso es importante no confundir una simple cantidad entregada a cuenta con unas auténticas arras penitenciales.
Las arras penales cumplen una función de garantía.
El contrato establece una consecuencia económica para el caso de incumplimiento de alguna de las partes.
Por ejemplo, puede pactarse qué cantidad pierde una parte o qué penalización debe asumir si incumple.
Pero tampoco debemos confundirlas automáticamente con las penitenciales.
Las arras penales están pensadas principalmente para reforzar el cumplimiento del contrato, mientras que las penitenciales permiten desistir en los términos expresamente pactados.
Son probablemente las más conocidas.
El artículo 1454 del Código Civil establece que, cuando existen arras con carácter penitencial:
el comprador puede desistir perdiendo las arras
y
el vendedor puede desistir devolviéndolas duplicadas.
Ese es el conocido mecanismo de:
comprador pierde la señal
o
vendedor devuelve el doble.
El Código Civil recoge expresamente ese efecto en su artículo 1454.
Este punto es fundamental.
No basta necesariamente con que un contrato diga simplemente:
“se entregan 10.000 euros en concepto de arras”.
La jurisprudencia ha insistido en que el carácter penitencial debe resultar claramente de la voluntad de las partes.
El Tribunal Supremo ha considerado las arras penitenciales de carácter excepcional y exige una voluntad clara para atribuirles ese efecto de desistimiento.
Por eso un buen contrato debería dejar claro:
qué clase de arras se pactan;
qué artículo o régimen se aplica;
y qué ocurre si comprador o vendedor no llegan finalmente a escritura.
Imaginemos:
Precio de venta: 220.000 €
Arras: 15.000 €
Si son arras penitenciales claramente pactadas:
Puede perder los:
15.000 €
Puede tener que devolver:
30.000 €
Pero si las arras fueran confirmatorias o penales, las consecuencias podrían ser diferentes.
Por eso el nombre del contrato importa menos que lo que realmente dicen sus cláusulas.
Firmar unas arras implica asumir compromisos.
Por eso antes conviene revisar:
titularidad;
nota simple;
hipotecas;
embargos;
usufructos;
herencias;
comunidad;
documentación;
posibles discrepancias entre Registro y Catastro.
No tendría sentido comprometer una fecha de escritura y descubrir después que existe una carga que necesita semanas para solucionarse.
Aquí aplicamos nuevamente nuestra regla:
primero documentación → después compromiso contractual.
Desde el punto de vista del vendedor, una oferta no debería valorarse únicamente por el precio.
Hay que preguntarse:
¿Puede realmente este comprador completar la operación?
Si necesita financiación, conviene conocer previamente aspectos como:
ingresos;
ahorro disponible;
endeudamiento;
fondos propios;
importe de hipoteca necesario;
viabilidad inicial.
Por eso siempre insisto:
una oferta no es solo un precio.
También es la capacidad real del comprador para llegar a notaría.
Aquí aparece uno de los problemas más frecuentes.
Imaginemos que el comprador entrega 15.000 € de arras.
Después solicita la hipoteca.
Y el banco la deniega.
La pregunta inmediata es:
¿pierde las arras?
La respuesta correcta es:
depende de lo que se haya pactado en el contrato.
La denegación de financiación no implica automáticamente que el comprador tenga derecho a recuperar el dinero entregado.
Por eso, cuando la operación depende realmente de una hipoteca, puede ser conveniente incorporar una condición suspensiva de financiación correctamente redactada.
Esto también debe quedar muy claro.
Una cosa es determinar si las arras son:
confirmatorias, penales o penitenciales.
Y otra diferente es pactar:
qué ocurre si el comprador no consigue la financiación necesaria.
Ambas cuestiones pueden convivir en el mismo contrato.
Por ejemplo, podemos tener unas arras penitenciales y, además, establecer una condición específica relacionada con la obtención de financiación.
Una cláusula excesivamente genérica puede generar problemas.
Si la compraventa depende de financiación, conviene concretar cuestiones como:
cuánto dinero necesita financiar el comprador;
qué plazo tiene para obtener respuesta;
qué características mínimas debe reunir la financiación;
cómo se acredita una denegación;
cuántas entidades deben estudiarla, si se pacta;
qué ocurre con las arras si no se obtiene la financiación;
qué sucede si el comprador no colabora correctamente en la tramitación.
El contrato debe adaptarse a la operación real.
No existe una frase mágica que sirva para todas las compraventas.
Antes de comprometer una operación intento conocer la situación financiera inicial del comprador.
Además de mi actividad inmobiliaria, estoy inscrito en el Registro de Entidades del Banco de España como Intermediario de Crédito Inmobiliario, Código BE E816, nombre comercial PEPE GÓMEZ.
Cuando procede, puedo analizar:
ingresos;
ahorro;
deudas;
financiación necesaria;
fondos propios;
esfuerzo financiero;
viabilidad inicial.
Esto no significa garantizar una hipoteca.
La decisión final pertenece siempre a la entidad financiera después de realizar su estudio de riesgos.
Pero sí permite evitar, en la medida de lo posible, firmar unas arras con un comprador cuya financiación presenta problemas evidentes desde el principio.
Imaginemos dos ofertas.
225.000 €
Pero el comprador necesita financiar prácticamente toda la operación y todavía no ha estudiado su viabilidad.
220.000 €
El comprador dispone de ahorro suficiente y su financiación ha sido analizada previamente.
¿Cuál es mejor?
No podemos decidirlo únicamente comparando:
225.000 frente a 220.000.
También debemos valorar:
seguridad;
financiación;
plazo;
condiciones;
probabilidad de llegar a escritura.
Ese análisis forma parte de una buena negociación.
Sin convertir este artículo en un modelo jurídico, yo revisaría al menos:
Identificación de comprador y vendedor.
Identificación correcta de la vivienda.
Precio total.
Cantidad entregada.
Tipo y naturaleza de las arras.
Plazo máximo para escritura.
Forma de pago restante.
Situación de cargas.
Situación de comunidad e IBI.
Financiación, cuando corresponda.
Consecuencias del incumplimiento.
Entrega de posesión y llaves.
Otros pactos relevantes de la operación.
Y cualquier situación especial debería reflejarse expresamente.
Antes de firmar, el propietario todavía puede negociar:
precio;
fecha;
condiciones;
comprador;
forma de pago.
Después de firmar ya existen obligaciones contractuales.
Por eso no recomiendo utilizar las arras simplemente como una forma rápida de:
“reservar al comprador”.
Estamos firmando un contrato que puede tener consecuencias económicas importantes.
Imaginemos:
Precio: 240.000 €
Arras: 15.000 €
Comprador necesita hipoteca: sí.
Antes de firmar revisamos:
documentación de la vivienda;
cargas;
hipoteca del vendedor;
capacidad económica inicial del comprador;
importe de financiación necesario;
plazo razonable;
consecuencias si la financiación no se obtiene.
Después redactamos las arras conforme a esa realidad concreta.
Así el contrato no intenta resolver problemas que nadie estudió previamente.
Primero analizamos la operación.
Después firmamos el contrato.
Antes de firmar unas arras conviene analizar:
precio + comprador + financiación + documentación + cargas + plazos + condiciones.
Mi objetivo no es simplemente conseguir una señal.
Es conseguir una operación con posibilidades razonables de llegar correctamente a escritura.
Tradicionalmente se distinguen arras confirmatorias, penales y penitenciales, con efectos jurídicos diferentes.
Son las que permiten desistir en los términos del artículo 1454 del Código Civil: el comprador pierde lo entregado o el vendedor lo devuelve duplicado.
No. Ese efecto no debe darse automáticamente por supuesto; depende del carácter y redacción del pacto.
No necesariamente. Depende de lo establecido en el contrato y, especialmente, de si existe una condición de financiación correctamente pactada.
Puede resultar demasiado impreciso. Conviene definir las condiciones, plazos, acreditación de la denegación y consecuencias.
Cuando la compra depende de una hipoteca, un análisis previo de viabilidad puede reducir el riesgo de comprometer la operación con un comprador que posteriormente no pueda financiarla.
Nota
Este contenido tiene carácter informativo y no sustituye asesoramiento jurídico individualizado. Los efectos de unas arras dependen de su redacción, del contrato completo, de la voluntad de las partes y de las circunstancias concretas de la operación.
Pepe Gomez es Agente Inmobiliario e Intermediario de Crédito Inmobiliario (Código BE: E816) en Córdoba (España). En sus años en el sector, Pepe Gómez ha desarrollado estrategias comerciales para promover la compra y venta de inmuebles.Si deseas vender tu casa, Pepe Gómez te ayudará a promocionarla con avanzadas herramientas y técnicas de marketing inmobiliario. Y, si lo que deseas es comprar, no descansará hasta encontrar la casa de tus sueños que encaje con tu presupuesto. Le ayudamos a conseguir el préstamo hipotecario necesario.
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