¿Qué gastos tiene vender una vivienda en Córdoba?
Cuando un propietario piensa en vender su vivienda suele fijarse primero en una cifra:
el precio de venta.
Pero hay otra pregunta igual de importante:
¿Cuánto dinero me quedará realmente después de vender?
Para responderla hay que tener en cuenta posibles impuestos, deudas y gastos asociados a la operación.
No todos aparecen en todas las compraventas, pero estos son los principales.
La llamada plusvalía municipal es el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido como IIVTNU.
En Córdoba, el Ayuntamiento dispone de procedimiento de autoliquidación y simulador específico para este impuesto.
El importe dependerá de las circunstancias de cada inmueble y de la transmisión.
También pueden existir supuestos de no sujeción o exención que conviene revisar.
La venta de una vivienda puede generar una ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF.
De forma simplificada, Hacienda compara:
valor de transmisión – valor de adquisición
Pero el cálculo real incorpora más elementos.
Los gastos y tributos inherentes a la adquisición y a la posterior transmisión pueden influir en el resultado fiscal cuando cumplen los requisitos establecidos.
Por eso no es correcto pensar:
“Compré por 150.000 € y vendo por 200.000 €, así que tributo necesariamente por 50.000 €.”
Hay que calcular la operación completa.
No necesariamente.
Pueden existir exenciones o beneficios fiscales en determinados supuestos, por ejemplo:
Reinversión de la ganancia en otra vivienda habitual.
Venta de vivienda habitual por mayores de 65 años, cuando se cumplen los requisitos legales.
Otros supuestos contemplados en la normativa.
Conviene estudiar cada caso antes de vender.
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles, conocido popularmente como IBI o contribución, se devenga el 1 de enero de cada año.
Frente al Ayuntamiento, el obligado al pago es quien sea titular del inmueble en esa fecha.
En una compraventa realizada durante el año, normalmente será el vendedor quien figure frente al Ayuntamiento por el recibo completo.
Pero eso no significa necesariamente que tenga que soportar económicamente todo el impuesto.
La Sentencia del Tribunal Supremo 409/2016, de 15 de junio, estableció que, salvo que comprador y vendedor hayan pactado otra cosa, el vendedor puede repercutir al comprador la parte proporcional del IBI correspondiente al tiempo durante el cual este último sea propietario.
En la práctica, el cálculo se realiza tomando como referencia la fecha de compraventa.
Por ejemplo, si una vivienda se vende el 1 de julio, vendedor y comprador pueden distribuir el IBI proporcionalmente al tiempo que cada uno haya sido propietario durante ese año.
Frente al Ayuntamiento: responde el titular a 1 de enero.
Entre comprador y vendedor: puede realizarse un prorrateo proporcional, salvo pacto distinto.
Por mi experiencia profesional, es habitual que este ajuste se realice en notaría tomando como referencia la fecha de firma de la compraventa y dejándolo reflejado entre las partes.
Lo importante es que quede claro por escrito.
Tener una hipoteca no impide vender.
Pero habrá que coordinar la cancelación del préstamo dentro de la operación.
Pueden aparecer gastos relacionados con:
Cancelación económica de la deuda.
Escritura de cancelación.
Registro de la Propiedad.
Gestiones administrativas.
Antes de vender conviene solicitar al banco información sobre el capital pendiente y las condiciones de cancelación.
La vivienda debe disponer de la documentación energética exigible para su comercialización y transmisión.
Si el certificado no está vigente, será necesario obtener uno nuevo.
El coste dependerá del técnico contratado y de las características del inmueble.
Si el vendedor contrata un profesional inmobiliario, habrá que tener en cuenta los honorarios pactados.
No existe una tarifa única.
Por eso conviene analizar qué servicios están incluidos:
Valoración.
Fotografía.
Vídeo y realidad virtual.
Publicidad.
Marketing digital.
Visitas.
Filtrado de compradores.
Negociación.
Coordinación documental.
Colaboración con otros agentes.
En mi caso trabajo con un sistema de exclusiva compartida: el propietario tiene un único interlocutor, pero otros profesionales pueden aportar compradores.
Aunque estos gastos pertenecen al comprador y no al vendedor, es útil conocerlos porque pueden influir en la viabilidad de la operación.
Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, el comprador o prestatario paga principalmente la tasación del inmueble.
La entidad financiera asume:
Notaría de la escritura del préstamo hipotecario.
Registro de la hipoteca.
Gestoría.
Impuestos asociados a la formalización del préstamo.
Si el cliente solicita una copia de la escritura hipotecaria, el coste de esa copia corresponde a quien la solicita.
Por tanto, conviene diferenciar claramente:
Gastos de compraventa
y
gastos de formalización de la hipoteca.
Son operaciones distintas.
Si el comprador contrata los servicios de un bróker hipotecario o intermediario de crédito inmobiliario, pueden existir honorarios por ese servicio.
Estos honorarios no son un gasto notarial, registral ni fiscal de la hipoteca.
Son la remuneración correspondiente al servicio profesional contratado para tareas como:
Analizar la capacidad financiera.
Estudiar la viabilidad inicial.
Buscar alternativas hipotecarias.
Comparar propuestas.
Acompañar al comprador durante el proceso.
En mi caso, además de mi actividad inmobiliaria, estoy inscrito en el Registro de Entidades del Banco de España como Intermediario de Crédito Inmobiliario, con:
Código BE E816 — PEPE GÓMEZ
Enlace a Banco de España : https://app.bde.es/rbe_spa/home
Esto me permite analizar previamente la parte financiera cuando un comprador necesita financiación.
Ese análisis no garantiza que un banco vaya a conceder una hipoteca, pero ayuda a conocer mejor la viabilidad inicial de la operación.
Dependiendo de la vivienda pueden aparecer otros costes:
Certificado de comunidad.
Nota simple o documentación registral.
Reparaciones.
Preparación de la vivienda.
Mudanza.
Asesoramiento jurídico o fiscal.
Cancelación de cargas.
No todos son obligatorios, pero conviene detectarlos antes de calcular el resultado final.
Imaginemos una vivienda que se vende por:
220.000 €
Eso no significa que el propietario vaya a disponer de esos 220.000 €.
Puede ser necesario descontar:
Hipoteca pendiente.
Plusvalía municipal.
Posible IRPF.
IBI proporcional.
Gastos de cancelación.
Certificados.
Honorarios profesionales.
Otros gastos.
Por eso, cuando analizamos una venta, conviene distinguir:
precio de venta
de
resultado neto de la operación.
Un propietario puede decir:
“Necesito vender por 200.000 €.”
Pero quizá realmente quiera decir:
“Necesito que me queden 200.000 € después de todos los gastos.”
La diferencia es importante.
Antes de salir al mercado conviene estudiar:
Valor probable de la vivienda.
Hipoteca pendiente.
Gastos previstos.
Impuestos.
Resultado neto esperado.
Así se toman decisiones con mucha más información.
Cuando analizo una vivienda no me interesa únicamente saber cuánto puede valer.
También conviene estudiar:
qué gastos pueden aparecer y cuál podría ser el resultado económico real después de la operación.
Si estás pensando en vender una vivienda en Córdoba, podemos revisar su valor, situación hipotecaria, posibles gastos y estructura inicial de la compraventa.
Frente al Ayuntamiento, responde quien sea propietario a 1 de enero.
Entre comprador y vendedor, el Tribunal Supremo admite el prorrateo proporcional según el tiempo que cada uno haya sido propietario, salvo que se haya pactado otra cosa.
Sí, las partes pueden reflejar en la compraventa cómo reparten económicamente el IBI correspondiente al año de la firma.
Los principales conceptos fiscales a revisar son la plusvalía municipal y la posible ganancia patrimonial en IRPF.
Sí. La hipoteca pendiente puede cancelarse dentro de la propia operación.
El comprador o prestatario.
Con carácter general bajo la Ley 5/2019, la entidad financiera asume esos gastos de formalización del préstamo hipotecario.
No son un arancel obligatorio de la escritura hipotecaria. Si existen, corresponden al servicio profesional contratado y deben haber sido informados y acordados con el cliente.
Este contenido es informativo y no sustituye un análisis fiscal, jurídico o financiero individualizado. Los impuestos, gastos, reparto del IBI y posibles beneficios fiscales dependen de las circunstancias y pactos de cada operación.
Pepe Gomez es Agente Inmobiliario e Intermediario de Crédito Inmobiliario (Código BE: E816) en Córdoba (España). En sus años en el sector, Pepe Gómez ha desarrollado estrategias comerciales para promover la compra y venta de inmuebles.Si deseas vender tu casa, Pepe Gómez te ayudará a promocionarla con avanzadas herramientas y técnicas de marketing inmobiliario. Y, si lo que deseas es comprar, no descansará hasta encontrar la casa de tus sueños que encaje con tu presupuesto. Le ayudamos a conseguir el préstamo hipotecario necesario.
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