Vender una vivienda por divorcio: casa, hipoteca e impuestos
¿Estás pasando por un divorcio y necesitas vender la vivienda familiar? Te explicamos qué debes tener en cuenta sobre la propiedad, la hipoteca, los hijos, los impuestos y el proceso de venta.
Cuando una pareja se divorcia, una de las decisiones más importantes suele ser qué hacer con la vivienda familiar.
En muchas ocasiones existe una hipoteca pendiente, ambos cónyuges figuran como propietarios y puede haber hijos menores cuyo derecho de uso de la vivienda haya quedado establecido en el convenio regulador o en la resolución judicial.
Por eso, vender una vivienda por divorcio no consiste simplemente en encontrar un comprador y firmar ante notario. Antes de ponerla a la venta es importante conocer la situación jurídica y económica del inmueble.
En este artículo te explico los principales aspectos que debes valorar si estás pensando en vender una casa o piso como consecuencia de un divorcio, especialmente si la vivienda está en Córdoba.
Importante: este artículo tiene carácter informativo y no sustituye el asesoramiento personalizado de un abogado, notario o asesor fiscal. Cada situación matrimonial y patrimonial es diferente.
Sí, una vivienda puede venderse como consecuencia de un divorcio, pero las condiciones de la venta dependerán de quién sea propietario, de la situación de la vivienda y de lo establecido en el convenio regulador o en la resolución judicial.
Antes de iniciar la venta conviene conocer:
Esta comprobación inicial puede evitar problemas cuando aparezca un comprador interesado.
La vivienda familiar tiene una protección especial.
El artículo 1320 del Código Civil establece que, para disponer de los derechos sobre la vivienda habitual y los muebles de uso ordinario de la familia, aunque pertenezcan a uno solo de los cónyuges, se requiere el consentimiento de ambos o, en determinados casos, autorización judicial.
Además, después de una separación o divorcio puede existir un derecho de uso de la vivienda familiar atribuido judicialmente.
El artículo 96 del Código Civil regula, entre otros supuestos, la atribución del uso de la vivienda familiar cuando existen hijos comunes menores de edad.
Por eso hay que diferenciar dos cuestiones:
Una cosa es quién es propietario de la vivienda y otra quién tiene atribuido su uso.
Esta diferencia es fundamental cuando se plantea una venta.
Si ambos cónyuges son propietarios, la venta debe plantearse teniendo en cuenta la titularidad de ambos y las circunstancias jurídicas de la vivienda.
Por ejemplo, pueden existir situaciones diferentes:
Los dos son titulares de la vivienda y deberán intervenir en la operación de venta conforme a su situación jurídica.
El reparto del importe obtenido de la venta no tiene por qué ser necesariamente al 50 %. Habrá que tener en cuenta los porcentajes de titularidad y las circunstancias económicas y jurídicas de la operación.
En este caso será necesario estudiar la situación del régimen económico matrimonial y, especialmente, cómo se ha producido la liquidación de la sociedad de gananciales.
Que una vivienda esté a nombre de uno solo de los cónyuges tampoco significa que podamos ignorar su condición de vivienda familiar o un posible derecho de uso atribuido judicialmente.
Por eso, antes de anunciar la vivienda es importante revisar la documentación.
Esta es una de las situaciones que más conflictos puede generar.
Si ambos son propietarios y uno quiere vender mientras el otro se niega, no es recomendable intentar solucionar el problema simplemente buscando un comprador.
Dependiendo de las circunstancias, pueden existir diferentes alternativas:
La solución adecuada dependerá de cada caso.
Si existe un conflicto entre los propietarios, es recomendable consultar previamente con un abogado especializado en derecho de familia.
Cuando existen hijos menores, la situación requiere especial atención.
El divorcio puede determinar que el uso de la vivienda familiar quede atribuido a los hijos y al progenitor en cuya compañía queden, en los términos establecidos por el artículo 96 del Código Civil.
Por eso, no debemos confundir la propiedad de la vivienda con el derecho de uso.
Una persona puede seguir siendo propietaria de una parte de la vivienda y, sin embargo, no tener atribuido su uso.
Antes de iniciar la comercialización conviene revisar qué establece exactamente el convenio regulador o la resolución judicial.
Sí, una vivienda hipotecada puede venderse.
Lo importante es conocer cuánto capital queda pendiente de la hipoteca y cómo se va a cancelar la deuda con la entidad financiera.
Por ejemplo:
Precio de venta: 220.000 €
Capital pendiente de hipoteca: 100.000 €
En una situación simplificada, una parte del dinero obtenido de la venta se destinará a cancelar la deuda pendiente, además de atender los gastos e impuestos que correspondan.
Pero hay un aspecto muy importante:
Si los dos cónyuges son titulares del préstamo, la separación o el divorcio no significa por sí mismo que uno de ellos deje de ser responsable frente al banco.
Por eso, antes de tomar decisiones conviene conocer:
Esta es una pregunta muy habitual y no existe una respuesta universal.
El dinero obtenido no tiene por qué repartirse automáticamente al 50 %.
Hay que estudiar, entre otras cuestiones:
Por eso es importante calcular el importe neto de la operación.
No debemos confundir:
Precio de venta ≠ dinero que finalmente recibe cada propietario.
La venta de una vivienda puede tener consecuencias fiscales.
En términos generales, la transmisión de un inmueble puede generar una ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF, calculada conforme a las reglas fiscales aplicables a los valores de adquisición y transmisión.
También puede existir plusvalía municipal (IIVTNU), dependiendo de las circunstancias de la transmisión y de la normativa aplicable.
Pero en los casos de divorcio hay una cuestión especialmente interesante:
La Agencia Tributaria contempla determinadas reglas para la vivienda habitual y situaciones de separación o divorcio.
Por ejemplo, a efectos de determinadas exenciones del IRPF, la Agencia Tributaria recoge el criterio del Tribunal Supremo según el cual, en determinadas situaciones de separación o divorcio, el cónyuge que tuvo que abandonar la vivienda por la atribución de su uso al otro puede mantener la consideración de vivienda habitual a estos efectos si se cumplen los requisitos establecidos.
Por eso, no conviene calcular los impuestos de una venta de divorcio utilizando una regla general.
La situación personal y patrimonial de cada propietario debe analizarse individualmente.
No existe una respuesta que sea válida para todas las parejas.
En algunos casos puede ser conveniente vender antes de completar determinadas operaciones patrimoniales.
En otros, puede ser preferible resolver primero el divorcio y la liquidación del régimen económico matrimonial.
La decisión puede depender de:
Antes de decidir cuándo vender, conviene calcular las consecuencias económicas de cada alternativa.
Antes de comenzar la comercialización es recomendable reunir la documentación disponible.
Entre ella puede encontrarse:
Tener preparada esta documentación antes de encontrar comprador puede ayudar a evitar retrasos.
Un divorcio puede ser un momento emocionalmente complicado.
Cuando además existe una vivienda que vender, pueden aparecer desacuerdos sobre:
Por eso puede resultar útil contar con un profesional que se encargue de la parte inmobiliaria de la operación.
El objetivo es que los propietarios puedan tomar decisiones basadas en datos objetivos y no solamente en opiniones.
Como agente inmobiliario e intermediario de crédito inmobiliario en Córdoba, puedo ayudarte a organizar la parte inmobiliaria de la venta.
Analizamos la vivienda, su ubicación y el mercado de la zona para establecer una estrategia de precio realista.
Una buena presentación es fundamental para conseguir que los compradores potenciales se interesen.
La tecnología permite que los compradores conozcan la vivienda incluso antes de realizar una visita presencial.
Esto puede resultar especialmente útil para compradores que viven fuera de Córdoba.
La vivienda puede promocionarse mediante diferentes canales:
Cuando un comprador necesita financiación, puedo realizar un estudio hipotecario orientativo para conocer si la operación puede ser viable antes de avanzar en el proceso.
Esto ayuda a reducir el riesgo de dedicar tiempo a operaciones que posteriormente no puedan conseguir financiación.
Desde la valoración inicial hasta la negociación con el comprador y la preparación de la operación para la firma.
La parte jurídica y fiscal debe ser revisada por los profesionales correspondientes, pero mi función es ayudarte a que la parte inmobiliaria y financiera de la venta esté bien organizada.
Si estás atravesando un divorcio y necesitas vender una vivienda en Córdoba, no empieces simplemente publicando un anuncio.
Antes conviene conocer:
Qué puedes vender.
Quién debe intervenir.
Qué hipoteca queda pendiente.
Qué precio puede tener la vivienda.
Qué gastos pueden existir.
Cuánto dinero puede quedar después de la operación.
Y, sobre todo, qué estrategia de venta puede ayudarte a encontrar al comprador adecuado.
Una buena planificación puede evitar muchos problemas durante la operación.
Sí, pero habrá que comprobar la titularidad de la vivienda, las posibles cargas y si existe algún derecho de uso u otra circunstancia establecida en el convenio o resolución judicial.
No. Dependiendo de la situación, puede mantenerse la propiedad, adjudicarse a uno de los cónyuges o venderse a un tercero.
Si ambos son propietarios y no existe acuerdo, será necesario analizar jurídicamente las alternativas disponibles. Puede ser conveniente intentar primero una negociación o mediación y, si no es posible alcanzar un acuerdo, consultar las vías legales existentes.
Dependerá de los acuerdos alcanzados y de las obligaciones existentes frente a la entidad financiera. El divorcio no modifica automáticamente el contrato hipotecario.
La existencia de un derecho de uso puede afectar a la venta y a la situación del inmueble. Es necesario revisar qué establece la sentencia o convenio regulador y obtener asesoramiento jurídico sobre el caso concreto.
Puede existir tributación por la ganancia patrimonial y otros impuestos relacionados con la transmisión. Además, determinadas situaciones de separación o divorcio pueden afectar al tratamiento fiscal de la vivienda habitual. Conviene analizar cada caso individualmente.
Depende de las circunstancias personales, jurídicas, fiscales y económicas de cada caso. Antes de decidirlo conviene estudiar ambas alternativas.
Si necesitas vender tu casa o piso como consecuencia de un divorcio, puedo ayudarte con la parte inmobiliaria y financiera de la operación.
📍 Pepe Gomez Agente Inmobiliario
Córdoba, España
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Pepe Gomez es Agente Inmobiliario e Intermediario de Crédito Inmobiliario (Código BE: E816) en Córdoba (España). En sus años en el sector, Pepe Gómez ha desarrollado estrategias comerciales para promover la compra y venta de inmuebles.Si deseas vender tu casa, Pepe Gómez te ayudará a promocionarla con avanzadas herramientas y técnicas de marketing inmobiliario. Y, si lo que deseas es comprar, no descansará hasta encontrar la casa de tus sueños que encaje con tu presupuesto. Le ayudamos a conseguir el préstamo hipotecario necesario.
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