Impuestos al vender una vivienda: IRPF y plusvalía municipal en Córdoba
Cuando vendes una vivienda, el precio de venta no es la única cifra que importa.
También hay que preguntarse:
¿Qué impuestos pueden aparecer después de vender?
Los dos principales conceptos que debe revisar un propietario son:
IRPF por la posible ganancia patrimonial
y
plusvalía municipal o IIVTNU.
Y cuando la vivienda procede de una herencia, la situación puede ser todavía más interesante porque pueden producirse dos plusvalías municipales diferentes.
Cuando vendes un inmueble, Hacienda calcula si has obtenido una ganancia o una pérdida patrimonial.
De forma simplificada:
valor de transmisión – valor de adquisición
Pero el cálculo real puede incluir otros conceptos.
Entre ellos pueden figurar determinados gastos y tributos asociados a la adquisición y a la transmisión.
Por eso no es correcto pensar únicamente:
“Compré por 150.000 € y vendo por 200.000 €, así que he ganado 50.000 €.”
Hay que revisar toda la operación. La Agencia Tributaria establece que la ganancia o pérdida se determina por la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión.
En una vivienda heredada, el valor de adquisición para el heredero no es normalmente lo que pagó en su día el fallecido.
A efectos del IRPF, se toma como referencia el valor determinado conforme a las reglas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, con los límites establecidos legalmente, al que pueden añadirse determinados gastos y tributos inherentes a la adquisición.
Por eso, si un heredero recibe una vivienda valorada en la herencia en 180.000 € y posteriormente la vende por 200.000 €, la ganancia patrimonial no se calcula simplemente desde el precio que pagó originalmente el fallecido.
Hay que partir del valor fiscal de adquisición correspondiente a la herencia y estudiar los gastos que procedan.
La llamada plusvalía municipal es el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU.
Grava el incremento de valor del terreno urbano cuando se produce una transmisión.
Puede aparecer tanto:
cuando se hereda
como
cuando posteriormente se vende.
Y aquí está uno de los puntos que muchos herederos desconocen.
Imaginemos este caso:
Una persona compra una vivienda en 1998.
Fallece en 2025.
Sus hijos heredan la vivienda.
Y los herederos la venden en 2026.
En ese proceso pueden producirse dos transmisiones distintas a efectos de plusvalía municipal.
La primera se produce con la herencia.
El periodo que se analiza va, de forma general, desde la fecha en que el fallecido adquirió el inmueble hasta la fecha de su fallecimiento.
Los sujetos pasivos serán los herederos o beneficiarios de la transmisión mortis causa.
Es decir:
Compra del causante → fallecimiento
Ese es el primer periodo de generación.
El impuesto se devenga en la fecha de la transmisión por causa de muerte.
Después, si los herederos venden la vivienda, se produce una nueva transmisión.
Entonces puede aparecer una segunda plusvalía municipal.
El nuevo periodo comienza, con carácter general, en el anterior devengo del impuesto, es decir, en la fecha del fallecimiento, y termina en la fecha de la venta.
Por tanto:
Fallecimiento → venta en notaría
Ese es el segundo periodo.
No es necesario esperar años para que pueda existir este segundo cálculo. La normativa contempla incluso periodos inferiores a un año y permite prorratear el coeficiente por meses completos cuando el periodo de generación es menor de doce meses.
Imaginemos:
1998: el padre compra la vivienda.
10 de marzo de 2025: fallece.
20 de septiembre de 2025: los herederos firman la aceptación y adjudicación.
15 de febrero de 2026: venden la vivienda.
A efectos de la plusvalía municipal podemos tener:
Desde:
1998 → 10 de marzo de 2025
Corresponde a la transmisión hereditaria.
Desde:
10 de marzo de 2025 → 15 de febrero de 2026
Corresponde a la venta realizada por los herederos.
La escritura de aceptación de herencia puede firmarse meses después, pero el punto de referencia fiscal de la transmisión mortis causa es el fallecimiento.
Este detalle también es importante.
El Ayuntamiento de Córdoba contempla expresamente documentación para herencias no aceptadas o no adjudicadas cuando se tramita la plusvalía municipal.
Solicita, entre otros documentos:
Certificado de defunción.
Testamento.
Certificado de últimas voluntades.
Títulos de adquisición del fallecido.
Datos de herederos.
Esto refuerza la idea de que, fiscalmente, el fallecimiento es una fecha esencial en la transmisión hereditaria.
No necesariamente.
La normativa permite supuestos de no sujeción cuando no existe incremento de valor del terreno, y también puede haber bonificaciones o beneficios fiscales según el municipio y las circunstancias.
El Ayuntamiento de Córdoba permite además aportar documentación específica cuando se solicita el cálculo por incremento real o cuando se considera que no ha existido incremento.
Por eso conviene calcularla, no simplemente asumir que siempre habrá una cuota determinada.
Aunque ambas pueden relacionarse con una ganancia, son impuestos diferentes.
IRPF: grava la ganancia patrimonial obtenida por la persona al vender.
Plusvalía municipal: grava el incremento del valor del terreno urbano en los términos establecidos por la normativa local.
Pueden coexistir en la misma operación.
Este punto es interesante.
La Agencia Tributaria señala que, cuando un heredero paga el IIVTNU correspondiente a la adquisición hereditaria y después vende el inmueble, ese impuesto puede formar parte del valor de adquisición a efectos del cálculo de la ganancia patrimonial, cuando proceda conforme a las reglas fiscales.
Es decir, los distintos impuestos no deben analizarse de forma aislada.
Yo revisaría al menos:
Valor declarado o fiscal de la vivienda en la herencia.
Fecha de fallecimiento.
Plusvalía municipal pagada al heredar.
Precio previsto de venta.
Posible segunda plusvalía municipal.
Ganancia patrimonial estimada en IRPF.
Gastos deducibles o computables según corresponda.
Eso permite saber qué resultado económico puede quedar realmente después de vender.
Antes de ponerla en el mercado conviene analizar no solo cuánto puede valer.
También:
qué impuestos pueden aparecer y qué diferencia habrá entre el precio de venta y el dinero neto que finalmente recibirás.
Si estás pensando en vender una vivienda heredada en Córdoba, podemos revisar primero la operación, su valor de mercado y los principales conceptos que conviene calcular antes de firmar.
Sí. Puede producirse una plusvalía en la transmisión del fallecido a los herederos y otra cuando esos herederos venden posteriormente el inmueble.
Con carácter general, desde la fecha del anterior devengo, que en la transmisión hereditaria es la fecha del fallecimiento, hasta la posterior venta.
La normativa contempla periodos inferiores a un año y, en esos casos, el coeficiente puede prorratearse por meses completos.
No necesariamente. A efectos del devengo del IIVTNU en una transmisión mortis causa, la fecha relevante es la transmisión por fallecimiento.
Sí. El heredero deberá calcular la ganancia o pérdida patrimonial comparando el valor de adquisición heredado, conforme a las reglas fiscales, con el valor de transmisión.
Este contenido tiene carácter informativo y no sustituye un análisis fiscal o jurídico individualizado. La tributación depende de las fechas, valores, relación de parentesco, circunstancias personales y normativa aplicable a cada operación.
Pepe Gomez es Agente Inmobiliario e Intermediario de Crédito Inmobiliario (Código BE: E816) en Córdoba (España). En sus años en el sector, Pepe Gómez ha desarrollado estrategias comerciales para promover la compra y venta de inmuebles.Si deseas vender tu casa, Pepe Gómez te ayudará a promocionarla con avanzadas herramientas y técnicas de marketing inmobiliario. Y, si lo que deseas es comprar, no descansará hasta encontrar la casa de tus sueños que encaje con tu presupuesto. Le ayudamos a conseguir el préstamo hipotecario necesario.
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