Plusvalía municipal en Córdoba: cómo se calcula y cuándo se paga
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Descripción: Descubre cómo funciona la plusvalía municipal en Córdoba, quién la paga, cómo se calcula y qué ocurre en una venta o una herencia.
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Si estás pensando en vender o has heredado una vivienda en Córdoba, probablemente hayas oído hablar de la plusvalía municipal.
Su nombre oficial es:
Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU).
Es un impuesto municipal que puede aparecer cuando se transmite un inmueble urbano, ya sea por compraventa, herencia u otras operaciones.
La plusvalía no grava directamente el precio completo de la vivienda.
Lo que grava es el incremento de valor del terreno urbano puesto de manifiesto cuando se produce una transmisión.
Por eso, para calcularla tiene especial importancia el valor catastral del suelo, no simplemente el valor de mercado de toda la vivienda.
La normativa estatal establece que el impuesto afecta a terrenos urbanos y que la base imponible se determina a partir del valor del terreno y del periodo durante el que se ha generado el incremento.
En una compraventa ordinaria, el sujeto pasivo es normalmente el vendedor.
Es decir:
quien transmite la propiedad.
Hay situaciones especiales, como determinados casos en los que el vendedor es una persona física no residente en España, que deben analizarse por separado.
Actualmente existen dos formas principales de determinar la base imponible.
Parte del valor catastral del suelo y aplica un coeficiente en función del tiempo transcurrido entre la adquisición y la transmisión.
De forma simplificada:
Valor catastral del suelo × coeficiente correspondiente al periodo de generación
Posteriormente se aplica el tipo impositivo establecido por el Ayuntamiento.
Si el incremento real del valor del terreno resulta inferior al obtenido por el método objetivo, puede solicitarse que se tome como referencia ese incremento real, cuando se cumplen los requisitos establecidos.
Por eso no siempre conviene limitarse al cálculo automático.
En determinadas operaciones puede ser interesante comparar ambos métodos. El Ayuntamiento de Córdoba contempla expresamente documentación para solicitar el cálculo por estimación directa.
Este punto es muy importante.
Si se acredita que no ha existido incremento de valor del terreno, puede existir un supuesto de no sujeción al impuesto.
El Ayuntamiento de Córdoba permite presentar autoliquidaciones con cuota cero cuando se aplican determinados supuestos de no sujeción o exención, aportando la documentación correspondiente.
Por eso no debemos asumir automáticamente:
“He vendido, por tanto tengo que pagar plusvalía.”
Primero conviene analizar la operación.
Aquí aparece una situación que genera muchas dudas.
Cuando se hereda una vivienda y después se vende, pueden producirse dos transmisiones diferentes.
La primera transmisión se produce del fallecido a los herederos.
El periodo se analiza desde la adquisición realizada por el fallecido hasta la fecha de su fallecimiento.
Es decir:
adquisición del causante → fallecimiento
La fecha del fallecimiento es fundamental porque es cuando se produce el devengo de la transmisión mortis causa.
Si posteriormente los herederos venden la vivienda, se produce una nueva transmisión.
Entonces el nuevo periodo va:
fallecimiento → venta
No desde la fecha posterior en la que se firmó la escritura de aceptación de herencia.
Este detalle puede ser especialmente importante cuando la vivienda se vende poco tiempo después de heredarla.
La normativa contempla periodos inferiores a un año.
Cuando el periodo de generación es inferior a doce meses, el coeficiente se prorratea teniendo en cuenta los meses completos transcurridos.
Por ejemplo:
10 de marzo: fallecimiento.
15 de noviembre: venta.
El segundo periodo de generación será inferior a un año y deberá calcularse conforme a las reglas aplicables a esos meses completos.
En Córdoba, el impuesto se gestiona mediante autoliquidación.
El Ayuntamiento permite realizarla a través de su Oficina Virtual Tributaria y dispone además de un simulador de plusvalías.
En transmisiones por fallecimiento, la Ordenanza Fiscal nº 306 contempla la posibilidad de solicitar una prórroga de seis meses para presentar la autoliquidación correspondiente, conforme a las condiciones previstas legalmente.
Dependiendo de la operación puede solicitarse documentación como:
Escritura de adquisición.
Escritura de compraventa.
Recibo del IBI.
Referencia catastral.
Documentación de la herencia.
Certificado de defunción.
Testamento.
Certificado de últimas voluntades.
Justificantes necesarios para acreditar valores.
La documentación concreta dependerá del tipo de transmisión.
Imaginemos una vivienda en Córdoba.
2005: se compra.
2026: se vende.
Para calcular la plusvalía habrá que analizar:
Valor catastral del suelo.
Fecha de adquisición.
Fecha de venta.
Periodo transcurrido.
Coeficiente aplicable.
Posible incremento real.
Si la vivienda fuera heredada:
2005: el padre compra.
2025: fallece.
2026: los hijos venden.
Podrían producirse:
Primera plusvalía: 2005 → 2025.
Segunda plusvalía: 2025 → 2026.
Por eso las viviendas heredadas necesitan un análisis específico.
La forma más segura es reunir antes de vender:
Fecha de adquisición.
Valor catastral del suelo.
Fecha prevista de venta.
Precio y valores de adquisición y transmisión.
Situación de herencia, si existe.
Con esos datos puede realizarse una estimación mucho más precisa.
El Ayuntamiento de Córdoba dispone de un simulador oficial de plusvalías, útil como primera referencia.
Antes de fijar el precio final conviene saber no solo cuánto puede valer la vivienda.
También:
qué gastos e impuestos pueden reducir el resultado neto de la operación.
Si estás pensando en vender una vivienda en Córdoba, podemos analizar su valor, situación documental y principales costes antes de salir al mercado.
En una compraventa ordinaria, normalmente el vendedor.
No directamente. Tiene especial importancia el valor catastral del suelo y el periodo de generación del incremento.
Puede existir un supuesto de no sujeción si se acredita que no ha habido incremento de valor.
Sí. Una por la transmisión hereditaria y otra cuando los herederos venden posteriormente.
Con carácter general, desde la fecha del fallecimiento hasta la posterior venta.
El Ayuntamiento de Córdoba dispone de un simulador y de un sistema de autoliquidación en su Oficina Virtual Tributaria.
Este contenido es informativo y no sustituye asesoramiento fiscal o jurídico individualizado. El cálculo del IIVTNU depende de las fechas, valores, características del terreno, beneficios fiscales y normativa vigente en el momento de la transmisión.
Pepe Gomez es Agente Inmobiliario e Intermediario de Crédito Inmobiliario (Código BE: E816) en Córdoba (España). En sus años en el sector, Pepe Gómez ha desarrollado estrategias comerciales para promover la compra y venta de inmuebles.Si deseas vender tu casa, Pepe Gómez te ayudará a promocionarla con avanzadas herramientas y técnicas de marketing inmobiliario. Y, si lo que deseas es comprar, no descansará hasta encontrar la casa de tus sueños que encaje con tu presupuesto. Le ayudamos a conseguir el préstamo hipotecario necesario.
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